Guide d'achat immobilier en France

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier en France ?

Soyez les bienvenus dans un pays où la protection de la propriété est une réalité inscrite dans la constitution.

Avant toute chose, il est important que vous compreniez les différentes étapes de l’acquisition par l’achat d’un bien immobilier en France, ainsi que les différents intermédiaires que vous serez amené à rencontrer.

Comment bien choisir votre agent immobilier ?

L’agent immobilier est un professionnel qui dispose d’une carte professionnelle.

En France, il s’agit d’une profession réglementée. On ne peut accéder à cette profession qu’après avoir validé, soit par des diplômes soit par une longue période d’expérience, les compétences nécessaires à la délivrance de la carte professionnelle.

L’agent immobilier peut employer directement ou indirectement plusieurs personnes pour leur force de vente, qui sont appelées des négociateurs ou agents commerciaux.

Ils sont généralement les contacts que vous rencontrerez afin de vous faire découvrir et visiter votre futur logement immobilier en France. La responsabilité des professionnels de l’immobilier nécessite, avant de proposer un bien à la vente, certaines vérifications techniques et juridiques. N’hésitez pas à questionner le professionnel qui vous accompagne lors de la visite d’un bien.

Comment passer à l’acte d’achat ?

Lorsque vous aurez choisi le logement idéal au terme des visites, deux options s’offrent à vous :

  • Vous faites une offre au prix, sans négociation. Prendre cette décision est le meilleur moyen de ne pas perdre l’occasion d’acquérir le bien de vos rêves, car le mandat de vente confié par le vendeur à l’agent immobilier permet de verrouiller immédiatement la vente au prix du mandat.
  • Vous pouvez aussi tenter une négociation du prix de vente. Vous devrez alors réaliser une proposition ou une offre d’achat à travers un document qui s’appelle « la lettre d’intention d’achat ».

Comment négocier un bien immobilier en France ?

En règle générale, une lettre d’intention d’achat n’engage pas les parties, mais elle constitue un point de départ dans le but de trouver un accord sur le prix d’achat.

Le rôle de votre agent immobilier est de défendre votre dossier auprès du propriétaire, en transmettant les arguments que vous lui aurez suggérés pour motiver la baisse du prix :

  • Travaux de rénovation à prévoir sur le bien
  • Travaux futurs dans la copropriété
  • Prix du mètre carré trop élevé...

Suite à l’acceptation de votre offre ou à une contre-proposition du vendeur, et lorsque les parties (acheteurs et vendeurs) conviennent du prix ; il faut alors régulariser un avant-contrat ou un acte sous seing privé, qui peut prendre le nom de compromis de vente ou « promesse de vente ».

Comment réaliser un compromis de vente ?

Ce document, qui détaille les conditions de la vente et du logement peut être signé directement dans votre agence immobilière, chez un notaire ou un avocat.

En France, le notaire est un officier public nommé par l’État dont la mission est de rédiger des actes authentiques. Il assure également un rôle de conseiller juridique.

Dans certains cas, vous aurez la possibilité de passer par un avocat pour signer des actes sous seing privé.

* Attention : les honoraires d’un avocat peuvent différer de ceux d’un notaire.

Votre agent immobilier peut vous indiquer des notaires et avocats aptes à vous renseigner au mieux durant votre achat, la création d’une société civile immobilière, ou l’aspect successoral par exemple.

Lorsque l’avant-contrat est signé entre les parties, l’acheteur dispose d’un droit de réflexion de 10 jours instauré par la loi Alur. Au cours de ces 10 jours, il aura le choix de se rétracter sans aucun motif légitime et sans risque de perdre l’acompte versé lors de la signature de l’avant-contrat.


Versement d’un acompte : option ou obligation légale ?

Verser un acompte n’est pas une obligation légale, mais un usage fréquemment exigé par les vendeurs. C’est une somme libre qui de coutume se situe entre 2 et 10 % du prix de vente.

Ce montant, qui fait partie intégrante du prix, est versé au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente et bloqué jusqu’à la vente.

L’acompte n’est pas transféré au vendeur, sauf en cas de désistement de l’acheteur hors du champ légal et après le protocole d’accord entre les parties.

En France, l’acquéreur a le choix du notaire qui rédigera l’acte final, car c’est lui (l’acheteur) qui paye les frais appelés « frais de notaire ». À noter que le vendeur d’un bien immobilier peut également se faire assister de son notaire, sans frais supplémentaires pour l’acquéreur.

Frais de notaires & taxes supplémentaires

Les frais de notaire sont versés au moment de la signature de l’acte définitif. Ils comprennent les honoraires du notaire ainsi que les taxes perçues de l’État par le notaire concernant l’acquisition du bien.

Si vous achetez dans une copropriété ou un immeuble, un « état daté » des comptes et des renseignements sur les procédures éventuelles en cours vous seront remis avant de signer l’acte définitif.

Achat d’un bien immobilier en France : les documents obligatoires

Pour tous les biens immobiliers, un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires sont réalisés et vous sont communiqués dans le processus de l’avant-contrat.

En voici la liste selon le cas :

  • Le certificat loi Carrez : il vous informe de la surface habitable d’un bien situé au sein d’une copropriété. Il n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles ni pour les garages ou les lots de moins de 8 m2.
  • Le diagnostic de performance énergétique : comme son nom l’indique, il évalue la performance énergétique d’un bien. Il mentionne sa consommation d’énergie et son impact en émissions de gaz à effet de serre.
  • Le diagnostic électrique : il est obligatoire dans le cadre des installations de plus de 15 ans et donne un aperçu de la sécurité en matière d’électricité dans le logement.
  • Le diagnostic gaz : il fournit une appréciation des installations de gaz âgées de plus de 15 ans (chauffage, cuisson...)
  • L’état des risques et pollutions : il prévient l’acquéreur des risques et pollutions auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
  • L’état d’amiante : il concerne tous les logements dont le permis de construire est antérieur au mois de juillet 1997. Ce diagnostic mentionne la présence de matériaux contenant ou susceptible de contenir de l’amiante
  • Le constat des risques d’exposition au plomb : il avise de la présence de plomb dans les peintures des biens construits avant 1949.
  • Le diagnostic termite ou état parasitaire : il décèle la présence d’insectes xylophages (termites par exemple) ou de champignons (mérules) capable de causer de graves dégâts dans les constructions en bois, ou celles contenant des matériaux dérivés du bois.
  • Le diagnostic piscine : il est obligatoire pour vérifier la conformité des installations en matière de sécurité (sauf pour les piscines hors-sol ou démontables).
  • Le diagnostic bruit : depuis le 1er juin 2020, si le bien vendu est situé dans une zone exposée au bruit d’un aéroport, le vendeur est tenu de fournir ce diagnostic.
  • Le diagnostic assainissement : il concerne seulement les installations non collectives. Son objectif est de vérifier le bon fonctionnement, mais aussi l’entretien de l’installation et le traitement des eaux usées (fosse septique par exemple).

* Attention : contrairement aux autres diagnostics ayant un aspect purement informatif, en cas d’anomalie grave constatée sur l’installation, l’acquéreur disposera d’un délai d’un an pour effectuer les travaux de régularisation requis

L’acte de vente définitif : bien comprendre le processus d’achat définitif

Après la signature de l’avant-contrat, le délai de signature de l’acte définitif (acte authentique) est en général de 2 à 4 mois selon les régions et les administrations locales.

Au cours de ce délai, la mission du notaire est de contrôler les informations juridiques, la régularité du bien et les créances éventuellement dues par le vendeur.

Lorsque toutes les conditions suspensives concernant la vérification du règlement d’urbanisme, la vérification des créanciers et la régularité du bien sont levées ; le notaire convoque acheteur et vendeur en vue de signer l’acte authentique.

Cet acte sera enregistré et publié à la conservation des hypothèques. Il possède une force exécutoire et il est également opposable aux tiers.

Le jour de la signature, l’acheteur verse l’intégralité du prix (déduction de l’acompte faite) et des frais. Il devient alors propriétaire et les clés lui sont transmises (sauf disposition de jouissance différée ou dans le cas d’un logement vendu lorsqu’il est loué).

Être propriétaire d’un bien immobilier en France

À compter de ce jour, vous devenez le nouveau propriétaire et vous détenez la responsabilité d’assurer le bien avec une assurance multirisque habitation, que vous occupiez ou non le logement.

De même, l’ensemble des charges de copropriété ou encore les taxes en vigueur vous sont redevables. Il existe deux principales taxes en France :

  • La taxe foncière est un impôt local visant les propriétés bâties ou non bâties, dont tous les propriétaires d’un bien situé en France doivent s’acquitter. Il existe des cas d’exonération en fonction de l’âge, des revenus et des personnes à charge.
  • La taxe d’habitation est un impôt calculé en fonction de la valeur locative du bien et d’après la situation personnelle, les caractéristiques du foyer et les revenus. Pour les résidences secondaires, il peut y avoir une majoration pouvant aller de 5 % à 60 % par rapport à une résidence principale.

Cette taxe est payée par l’occupant. Si votre achat est un investissement locatif, c’est le locataire (location vide ou meublée), occupant le logement au 1er janvier de l’année, qui supporte intégralement cet impôt. Si vous optez pour de la location saisonnière ; c’est à vous, propriétaire, de payer cette taxe.

Maintenant que vous en savez davantage, c’est le moment de choisir votre futur logement en France, sur la Côte d’Azur, avec votre agent immobilier K&G International Properties !

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