法国购房指南

您想在法国购置房产吗?

欢迎来法国购房,法国宪法规定保护私人财产。合同一经签订,买家就对此房产享有终生所有权。

首先,您必须了解在法国购买房产的步骤,以及您要接触到的相关办事人。

销售



如何甄选中介机构?

房产中介机构须有专业执照。

在法国,房产中介是一个严格规范的行业。只有在通过文凭或长期的实际工作经验后,才能进入这个行 业,获得颁发职业证所需的技能。

房地产中介公司可以直接或间接地雇佣员工作为销售人员,他们被称为谈判人员或商业代理人。

通过联系可靠的中介人员,可以帮助您发现并参观您在法国未来的房产。

房地产专业人员的责任是,在提供房产销售之前,需要进行一系列的技术和法律核查。在看房过程中,您 若有任何问题,都可以随时询问陪同看房的专业人士。

购房流程如何?

当您看完您所选的心仪住房后,您有两个选择。

  • 您完全接受卖家提出的价格,无需进一步商议。做出这个决定可以让您不会错过您的理想房产,因为您 可以立即锁定房产,以卖家委托给房产中介的价格进行购买。
  • 您也可以尝试协商售价。因此,您必须通过一份名为 "购买意向书 " 的文件提出购买建议或要约。


在法国买房如何议价 ?

一般来说,购买意向书并不对双方有约束力,其目的是就购买价格达成一致。

您的房产经纪人代表您同业主进行谈判,传递您议价的理由,以促使业主降价。

  • 对该房产未来需要进行翻修
  • 共有产权区域未来的项目
  • 每平方米价格太高...

在您的报价或卖方的反对报价提议被接受后,当买卖双方就价格达成一致时,有必要起草一份合同或私人 契约,该契约被称为销售协议,或"销售承诺 "



如何签订销售协议?

销售协议这份文件详细说明了房屋状况及销售的各项条款,可以直接在您的房产中介、公证处或律师事务 所签署。

在法国,公证员是由国家任命的公职人员,其任务是起草真实的契约。他/她还担任法律顾问。

在某些情况下,您可以通过律师来签署私人契约。

请注意:律师的费用可能与公证员的费用不同。

您的房地产经纪人可以为您介绍公证员和律师,他们可以在您购买、成立民事房地产公司(SCI)或继承方 面为您提供最全面的信息,例如。

双方销售协议签订后,买方根据法国法律规定享有 10 天的冷静期。在这 10 天内, 他可以选择无任何正当理由退房,也不会有失去签订初步合同时支付的定金的风 险。

付定金:是法律规定必须的吗?

交纳定金并不是法律义务,而是卖家普遍要求的做法。 首付款金额不固定,通常在售价的 2-10%之间。

这笔款项是价款的组成部分,注意,这笔定金并不直接给卖家,而是打给负责起草销售契约的公证员,并 在销售前被冻结。

定金不转给卖方,除非买方在法定范围外和卖房达成一致撤回定金。

在法国,买方可以选择起草最后契约的公证人,因为由买方支付 "公证费 "。应当指出的是,卖方也可以由 其公证员协助,而不向买方收取额外费用。

公证费&其他税费

公证费是在签订最终契约时支付的。这些费用包括公证费以及公证员就购置房产从国家征收的税款。

公证费的计算基于房屋总价,大约在房价的 6.5%-7.5%左右。

如果您购买的是共有产权房,在您签署最终契约之前,将向您提供一份关于房产所在物业区的 "最新报表 " 和任何正在进行的项目的信息。

法国房产购买:必备评估诊断文件

对于所有房产,都要求进行一系列必要的技术评估诊断,并在合同签订前告知您。

下面是一些常规检查。

  • 卡雷兹法律证书:它告知您位于共有产权内的房产的居住面积。对于独立式房屋、车库或面积小于 8 平方米的土地,并不强制性需要出具这一文件。
  • 能源性能诊断书:顾名思义,就是对房产的能耗进行评估。它提到其能源消耗及其在温室气体排放 方面的影响。
  • 电气诊断书:对于已经安装有 15 年以上的设备,必须进行电气诊断,对家庭用电安全进行概述。
  • 燃气诊断书:对 15 年以上的燃气设施(供暖、烹饪等)进行评估。
  • 风险和污染状况诊断书:它警告买方该房产所面临的风险和污染(自然、采矿、技术、地震、氡等)。
  • 石棉状况诊断书:它针对于 1997 年 7 月之前获得建筑许可证的所有住宅。该诊断提到是否存在含 有或可能含有石棉的材料
  • 油漆含铅风险报告:对于 1949 年以前建造的房屋,该报告说明是否油漆中含有铅的风险。
  • 白蚁或寄生虫病诊断书:检测食木昆虫(如白蚁)或真菌(干腐菌)的存在,这些昆虫能够对木制 建筑或含有木制材料的建筑造成严重损害。
  • 泳池诊断书:必须检查设备是否符合安全要求(地面或可拆卸泳池除外)。
  • 噪声诊断书:自 2020 年 6 月 1 日起,如果所售房产位于暴露于机场噪声的区域,卖方需提供此诊断。
  • 卫生诊断书:只涉及独立房屋的装置。它的目的是检查操作是否正确,同时也检查设备的维护和废 水的处理情况(例如化粪池)。

* 注意:与其它单纯性提供诊断信息的诊断说明不同的是,如果在卫生诊断中房屋安装设施发现严重异常 情况,买方将有一年时间进行必要的规范化修缮工作。

最终售房契约: 仔细了解购买的最后一步流程。

签订初步销售协议后,根据地区和地方管理部门的不同,签订最终契约(正式文书)的时限一般为 2 至 4 个月。

在这期间,公证员的任务是检查相关法律信息、验证房产的正规性以及卖方是否负债等等。

当所有关于核实城市规划条例、核实债权人和财产正规性的可疑条件被核实后,公证员召集买卖双方签署 最后的正式契约。

此契约将在抵押登记处登记和公布。具有法律强制执行效力。

在公证处签字当天,买方支付全部价款(减去已付定金)和费用。之后,卖家就正式成为业主,拿到钥匙 (但有延迟享受条款、或房屋在卖出时有出租情况除外)。

在法国成为业主

从这一天起,您就成为了新的业主,无论您是否入住该住宅,都有责任为该房产投保一份全面的房屋保险。

同样,您也要负责交纳所有物业费和税费。

法国有两个主要税种 :

  • 地产税(La taxe foncière)是当地对已建或未建房地产征收的税种,所有位于法国的业主都必须缴 纳。根据年龄、收入和受扶养人的情况,有一些豁免
  • 居住税(La taxe d’habitation)是根据房产的租金价值,并根据个人情况、家庭特点和收入情况计算 的一种税。对于第二套住房,与主住宅相比,可能会增加 5%至 60%。

居住税由住户缴纳。如果您购买房产用于租赁投资,那么,在当年 1 月 1 日入住该住宅的租户(空屋或带 家具的出租屋)将承担该税的全部费用。如果你选择季节性出租;那么就由您这个房主来缴纳此

现在您已经了解了法国购置房产的主要信息,如需更多信息投资房产, 敬请联系法国蔚蓝海岸 K&G 国际 地产公司!

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