KÖPEPROCESSEN I FRANKRIKE

Funderar du på att köpa en fastighet i Frankrike?

Välkommen till landet där skyddet av egendom står skrivit i grundlagen.

Först och främst är det bra om man känner till de olika momenten vid förvärvet av en fastighet i Frankrike och de olika mellanhänder som man eventuellt kommer att träffa på.

Fastighetsmäklaren är en auktoriserad yrkesman som har licens av staten. I Frankrike är det ett reglerat yrke, man kan enbart arbeta inom detta yrke efter att ha validerat de färdigheter som krävs genom en examen efter studier eller efter en lång erfarenhet inom yrket. Fastighetsmäklaren kan direkt eller indirekt anställa flera personer för sin säljkår. Det är i oftast dessa säljare som du kommer att träffa på och som hjälper dig hitta och besöka ditt framtida boende i Frankrike. Fastighetsmäklare är ansvarig för att kräva vissa tekniska och juridiska kontroller innan de tar in en fastighet till salu. Tveka inte att fråga personen som visar dig runt.

När man efter visningar har valt ut en fastighet, finns två alternativ tillgängliga för en:

  • Man kan välja att inte förhandla, genom att lägga ett bud till utgångspriset. Detta är det bästa valet om man inte vill gå miste om möjligheten att förvärva fastigheten. I försäljningsmandatet som säljaren har anförtrott fastighetsmäklaren, har säljaren förbundit sig till att sälja om budet överensstämmer med mandatets pris.
  • Man kan också försöka att förhandla priset, det är därför bra om man officialisera detta skriftligt med dokumentet « lettre d’intention d’achat ».

Detta dokument är i allmänhet inte bindande för parterna, men det är en bra utgångspunkt för att hitta en överenskommelse om priset.

Det är fastighetsmäklaren som kommer att försvara budet till ägaren genom att framför argumenten som motiverat sänkning av priset (tex renoveringsarbete som måste göras på fastigheten, framtida renoveringsarbeten i fastighetsföreningen, för högt kvadratmeterpriset etc.)

När budet accepterats eller efter ett motbud från säljaren och när både köpare och säljare är överens om priset, skriver man det första försäljningsavtalet « compromis de vente » eller « promesse de vente » Detta dokument som beskriver villkoren för försäljning och fastigheten, kan undertecknas på fastighetsbyrån, hos en notarie eller en advokat. I Frankrike är notarien en offentlig tjänsteman som utses av staten för att utföra autentiska handlingar, han utför också en roll som juridisk rådgivare.

I vissa fall är det möjligt att gå genom en advokat för att underteckna dessa handlingarna.

* Observera att advokatavgifterna kan skilja sig från notarieavgifterna.

Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att hitta en notarie eller en advokat som tex kan ge dig information vid ett köp, skapandet av ett fastighetsbolag eller när det gäller arvsaspekten.

När försäljningsavtalet har undertecknas av båda parterna har köparen rätt till en tio dagars betänketid som fastställs i den så kallade «Alur»-lagen. Under denna perioden har köparen rätt att utan kostnad ångra sig och häva köpet utan risk att förlora den handpenning som betalats vid undertecknade av försäljningsavtalet.

Handpenningen är inte en laglig skyldighet utan ett bruk som ofta krävs av säljarna, det är ett belopp som vanligtvis ligger mellan 2 - 10% av försäljningspriset. Denna summa, som är en del av priset, betalas till notarien som är ansvarig för upprättandet av försäljningsavtalet och blockeras fram till det slutgiltiga försäljningsavtalet. Handpenningen betalas inte direkt till säljaren.

I Frankrike väljer köparen vilken notarie som ska skriva det slutliga försäljningsavtalet, eftersom det är köparen som betalar förvärvskostnaden, den så kallade notarieavgiften « frais de notaire ».

Observera att säljaren fortfarande kan få hjälp av sin egen notarie utan någon extra kostnad för köparen.

* Förvärvskostnaden « frais de notaire » betalas vid undertecknandet av det slutgiltiga försäljningsavtalet « acte authentique de vente » och inkluderar notariens arvode och de skatter som staten tar ut för förvärvet. De representerar ca. 6,5% - 7,5% av försäljningspriset.

När man köper en lägenhet i en fastighet så kommer man att få information om föreningens konton samt information om aktuella procedurer innan man undertecknar det slutgiltiga försäljningsavtalet.

För alla bostäder utförs även ett visst antal obligatoriska tekniska undersökningar, denna informationen får man vid det första försäljningsavtalet.

Här är listan över de olika tekniska undersökningarna  :

  • Bostadsytan: görs på en lägenhet som ligger i en fastighet. Den är inte obligatoriskt för ett hus, för ett garage eller på ett utrymme på mindre än 8 m2, som tex. en källare.
  • Energiförbrukning i bostaden och dess inverkan på växthusgasutsläpp.
  • El: obligatorisk för alla installationer över 15 år, den ger en översikt över säkerheten när det gäller elen i bostaden.
  • Gas: den ger en översikt över gasinstallationer i bostaden som är mer än 15 år gamla.
  • Risker och föroreningar som bostaden eventuellt utsätts för.
  • Asbest: gäller enbart bostäder byggda innan juli 1997.
  • Bly: Förekomsten av bly i målarfärg gäller enbart bostäder byggda innan 1949.
  • Termiter och parasiter: förekomsten av träborrande insekter (t.ex. termiter) eller svampar, kan orsaka allvarliga skador i byggnader av trä eller som innehåller trämaterial.
  • Simbassänger: kontrollerar anläggningarnas säkerhet (gäller ej pool ovan mark eller eller flyttbara pooler)
  • Buller: sedan 1 juni 2020, gäller enbart om bostaden ligger i ett område som utsätts för buller från tex. en flygplats.
  • Kontroll av drift, underhåll och rening av avloppsvatten av icke-kollektiva anläggningar som tex. en septiktank. * Obs. att till skillnad från alla andra undersökningar, som har en rent informativ aspekt, så måste köparen åtgärda eventuella problem inom 1 år.
  • Efter undertecknandet av det första försäljningsavtalet är tidsfristen för undertecknande av det slutliga försäljningsavtalet « acte authentique de vente » ca 2 till 4 månader beroende på regionen och på lokala förvaltningar. Under denna period är notariens uppdrag att kontrollera all juridisk informationen, information angående fastigheten och eventuella skulder som säljaren har.
  • När alla suspensiva villkor gällande kontroller av stadens planeringsbestämmelser, av fordringsägarna och fastighetens regelbundenhet har upphävts, kan det slutliga försäljningsavtalet göras. Det är en handling som kommer att registreras och publiceras i inteckningskonserveringen.

Den dagen det slutliga försäljningsavtalet undertecknas, ska köparen betala den resterande summan av priset samt eventuella extra kostnader (avdrag för handpenningen har gjorts). Köparen blir ägare från den dagen och kommer även att få alla nycklarna till bostaden (förutom om bostaden har sålts med en hyresgäst)

  • Fastighetsskatten «taxe foncière» är en lokal skatt för fastigheter som alla fastighetsägare i Frankrike måste betala.
  • Boendeskatten «taxe habitation» är en skatt som beräknas på fastighetens hyresvärde och efter den personliga situationen och inkomsten. Om bostaden är en semesterbostad blir denna skatten högre jämfört med en permanentbostad. Denna skatt betalas av den som bor i fastigheten den 1 januari innevarande år. Är bostaden uthyrd som permanentboende, brukar det vara hyresgästen som betalar denna skatt. Används bostaden till säsongsuthyrning är det däremot ägaren som betalar skatten.

Nu när du har fått lite mer information om köpeprocessen i Frankrike är det kanske dags att hitta ditt framtida boende på den franska rivieran. Vi hjälper dig gärna och du är välkommen att kontakta oss på K&G International Properties!

En cliquant sur "J'accepte", vous autorisez l'utilisation de cookies afin de vous assurer une experience optimale sur ce site.

En savoir plus J'accepte